Retour vers : travaux copropriété

L’entretien ou les travaux au sein des parties communes de l’immeuble sont parfois des sujets sensibles dans la copropriété. Entre intérêts divergents des copropriétaires, incompréhension des devis de certaines entreprises, manque de transparence du syndic ou méconnaissance des processus de décisions, les travaux méritent toute notre attention.

Le rôle de l’assemblée générale dans la prise de décision

Avant toute chose, il est important de faire une distinction entre les travaux des parties privatives et des parties communes. Un copropriétaire souhaitant effectuer des travaux au sein de son lot privatif pourra en principe le faire sans autorisation de l’assemblée générale. La seule condition à respecter est que les travaux dans votre lot privatif ne soient pas de nature à modifier une partie commune.

Concernant les parties communes, c’est à l’association des copropriétaires de prendre une décision, via l’assemblée générale. Selon le type de travaux, les majorités demandées pour faire valider le projet seront différentes. Généralement, plus les travaux sont structurels et plus la majorité demandée pour faire valider le vote sera élevée.

Bon à savoir : En cas de désaccord avec le syndic sur des travaux, il est possible de lancer une procédure devant le juge de paix. Celui-ci pourra notamment vous habiliter à faire des réaliser des travaux urgents au frais de la communauté.

Les différentes majorités pour chaque type de travaux 

Pour les travaux légers de réparation des parties communes, le syndic est le seul maitre à bord et n’a pas besoin de l’accord préalable des copropriétaires.  Concernant les travaux simples, pour se conformer aux dispositions légales, on demandera un vote à la majorité absolue (50 % + 1 voie). Cette majorité est nécessaire pour effectuer des travaux d’une importance peu stratégique comme la mise en conformité de l’isolation du toit.

La loi entrée en vigueur le 1er Janvier 2019 demande une majorité des deux tiers pour les travaux effectuées dans les parties communes. Avant cette loi, il fallait une majorité de 75 %. La modification de la majorité nécessaire a pour but de réduire considérablement la marge de manœuvre de certains copropriétaires qui pouvaient faire obstacle à la réalisation des travaux.

Enfin, des travaux touchant à la reconstruction d’une partie de l’immeuble après un sinistre nécessiteront une majorité à 80 %.

Qui paie et comment sont financés les travaux ? 

Les travaux à effectuer dans les parties communes sont à la charge et à partager entre les copropriétaires. Le calcul s’effectue généralement en proportion des quotes-parts de chaque copropriétaire au sein de l’immeuble.  Une autre méthode consiste à faire payer les copropriétaires en fonction du type de travaux. Il n’est par exemple pas rare de ne pas demander de participation pour le changement d’un ascenseur, à un copropriétaire habitant en rez-de-chaussée.

Du point de vue du financement, les travaux peuvent l’être par deux méthodes : l’épargne ou l’emprunt. En effet, le syndic dispose à la fois d’un fond de roulement et d’un fond de réserve. Le premier sert généralement à payer l’entretien et les travaux légers de la copropriété, tandis que le fond de réserve sert à payer les dépenses plus structurelles.

Bon à savoir : La copropriété peut également avoir recours à l’emprunt pour financer les travaux de la copropriété. Bien souvent, celui-ci est collectif et contracté au nom de la copropriété.

Vous avez une question ? Vous avez besoin d’un conseil ou vous êtes un syndic à la recherche d’une bureau d’architecte spécialisé en travaux de copropriété ? Contactez nous !